市场比较法和收益法在别墅建筑估价中的应用

　　上海别墅区的建设起步于二十世纪八十年代后期，发展一直较为缓慢。直到1998年的下半年，随着中国经济的持续、高速发展，作为中国经济中心的上海，房地产市场迅速觉醒，蓬勃发展，同时也带动了别墅市场的高速发展。
　　在经历了历时三年的磨合期后，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住宅”和“新独住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，同时也预示着别墅市场成熟期的到来。
　　近年来，上海别墅市场的供应量持续增大，价格结构日趋合理，区域分布以近郊为主，规模化别墅区逐步形成。市场对别墅住宅的需求量逐年递增，别墅销售量以15%的幅度持续上升，别墅市场前景看好。
　　目前，上海约有1800万人口。以5口之家计算，约有340万个家庭单位。按照现有人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有2%的家庭购买别墅。因此，仅上海地区就蕴藏着6至7万套别墅的消费能力，这还未包括来自港台地区及周边省市的购买者。通过对上海别墅市场的综合统计，目前上市的真正意义上的别墅总量还不到1.5万套，需求空间非常大。
　　因当前房地产市场供求关系发生较大变化，未来房价走势不甚明朗，根据房地产估价替代原则及笔者的工作经验，一般可采用市场比较法和收益还原法确定别墅的市场价格。
　　例如上海市青浦区沪青平公路上的某别墅，别墅区总体建筑为澳洲风格，类型一般为地上2层，地下1层，建筑面积约1200平方米，其中地下室面积约400㎡，占地约4亩，混合结构。外墙采用法国全进口真石漆，10cm厚花岗岩裙墙、地坪；窗户采用氟碳烤漆，双层钢化中空玻璃。地下室净层高3.6m，可设计地下室内游泳池、健身房、派对会场、浪漫酒吧、西餐厅、桑拿房等。
　　我们通过对上海市尤其是青浦区社会经济发展状况的了解，并针对估价对象为别墅房地产，充分考虑估价对象的自身特点，采用市场比较法及收益法作为评估该别墅项目价格的基本方法。
　　市场比较法
　　根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格，然后乘以建筑面积，得出比准价值。
　　收益还原法
　　选用相同供需圈、相同类型、相同用途的别墅用房的正常租金，结合本估价对象的现状，调整确定一个客观的租金水平，扣除日常的经营成本（维修费、管理费、保险费等）及税费，选取合理的资本化率作为估价对象的长期资本化率，求出估价对象的市值。
　　根据以上两种方法的计算结果，根据自身经验和不同方法的特点，运用加权平均法得出该别墅项目价格。一般可采用的测算过程如下：
　　一、市场比较法
　　（一）根据市场比较法的替代原理， 选择与估价对象处于同一供需圈内的比较案例：
　　以上案例均为成交价，且区域因素及个别因素均与该别墅相同或相近，故我们选此作为比较案例。然后加以修正，一般修正以下内容：
　　1.交易情况：三个案例均为正常市场成交案例，没有特殊情况，故不作修正。
　　2.交易日期：三个案例均为2006年12月成交，因当前上海市不再出让别墅类型土地使用权，近期别墅类物业尤其是类似委估对象的低密度高尔夫别墅价格继续上涨，故分别作101/100修正。
　　3.区域因素：主要对与市中心距离、交通便捷程度、区域环境（噪音、景观）、 配套生活设施、商业繁华程度、城市规划等因素进行修正，分别修正100/99，100/99，100/96.
　　4.个别因素：主要对房型设计、外立面装饰造型、设备配置及功能、朝向采光、景观、小区环境（绿化覆盖率）、入住时间（房龄）、楼型和结构等因素进行修正，分别修正100/91，100/90，100/83.
　　（二）比较因素修正表
　　根据以上修正，并考虑到案例一、二和委估对象在同一住宅区，故求取比准价格时，三个比准价格权重分别取0.4，0.4，0.2.得到估价对象的比准基价=25415元/㎡×0.4+23572元/㎡×0.4+25582元/㎡×0.2=24711.51元/㎡.
　　委估对象的比准价格=24711.51元/㎡×1225.77㎡=3029.0631万元。
　　二、收益还原法
　　（一）确定租金
　　根据我们的市场调查，与该别墅处于同一供需圈内的别墅租金一般在3.5-5.0元/㎡/天，考虑环境、地理位置及服务设施等水平以及类似别墅项目的稀缺性，兼顾该别墅项目的高品质因素，估算该别墅合理年租金为220万元/年（约4.92元/㎡/天，不包括物业管理费）
　　（二）求取年纯收益
　　按目前别墅市场的租赁状况且考虑估价对象具体情况，取其空置率为0%.
　　年总成本各项如下：
　　1.营业税及附加为年总收益的5.565%；
　　2.维修和管理费为年总收益的2%；
　　3.房产税为年总收益的12\%；
　　4.保险费为建筑物重置成本的0.15%；
　　（建筑物平均重置成本以2500元/㎡计）故年纯收益=220万元×（1-5.565%-2%-12%）-（2500元/㎡×1225.77㎡×0.15%/10000） =176.52万元/年。
　　（三）确定合理的资本化率
　　按一年期存款年利率为2.52%作为安全利率， 本报告考虑今后若干年内本地区之经济发展状况，并针对别墅住宅物业，风险调整值取3.48%， 故综合取6%作为资本化率。
　　（四）确定收益年限
　　建筑物土地使用权至20xx年x月，则剩余收益年限暂定为56年。
　　（五）确定收益价格
　　利用下列公式计算：
　　P=（A/R）×[1-1/（1+R）n]
　　其中A——为年纯收益 R——资本化率
　　N——剩余使用年限 P——收益价格
　　收益还原法的价格
　　P=（A/R）×[1-1/（1+R）n]
　　=（176.52万元/6%）×[1-1/（1+6%）56]
　　= 2829.3427万元
　　根据以上两种方法计算， 市场比较法计算总价为3029 .0631万元， 收益还原法计算总价为2829.3427万元。我们认为当前房地产别墅交易市场较为活跃，成交案例丰富，市场价格透明，而租赁市场成交案例有限，故用市场比较法和收益还原法计算该别墅建筑的市场价格权重分别取0.8和0.2，则最后加权市场价格=3029.0631万元×0.8+2829.3427万元×0.2=2989.12万元。
　　从市场需求角度分析，当前的上海别墅市场已有了质的飞跃。别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活标志，它正在悄然地走入寻常百姓的生活空间。2001年以来的上海别墅销售总额占整个商品房的销售比例逐年上升。
　　目前上海人均GDP已突破8500美元。随着上海人均GDP的逐步增长，中国加入WTO后汽车价格的逐步下降，以及上海市政交通设施的不断完善，拥有第二套住宅的生活方式已经形成。人们对时间、空间、距离的理解有了新的认识，从而对居住模式的需求也发生了质的提升，别墅生活将成为越来越多购房者的理想选择。